Decisão 5038941-34.2024.8.24.0038

Documento:6928687 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5038941-34.2024.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador EDUARDO GALLO JR. RELATÓRIO PRINCIPE IMOVEIS LTDA propôs "Ação de Cobrança de Corretagem", perante o Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Joinville, contra PRAZIA INCORPORACOES LTDA. Na inicial, narrou que foi contratada em 24/08/2023 para intermediar a venda de três unidades geminadas da requerida, de números 02, 04 e 05, obrigando-se à captação e aproximação de potenciais compradores dos referidos imóveis com a finalidade de concretizar a venda. Relatou que um de seus corretores captou potenciais compradores, Anderson Luis Chagas da Silva Barros e Ana Lívia da Conceição Terra para a unidade 4, conduzindo-os até o imóvel e os vinculando à construtora. Sustentou que o corretor se dispôs a auxiliar os clientes com o distrato de outra transação imobiliária, manifestada como essencial para realização do novo negócio, mas eles mencionaram que corretora de outra imobiliária, Adriana, já estava dando suporte nessa questão, supostamente sem relação com a aquisição da unidade 4. Afirmou que, em momento posterior, o potencial comprador comunicou ao corretor que havia fechado negócio diretamente com a construtora ré, o que evidencia que o negócio foi efetivado em razão do trabalho da autora em possibilitar a aproximação, configurando a efetiva prestação dos serviços de corretagem, sendo devido o pagamento da comissão estabelecida, 5% do valor da venda, totalizando R$ 16.000,00. Argumentou que o inadimplemento da ré faz incidir também a multa compensatória de 10% sobre o valor não pago. Ao final, requereu a procedência dos pedidos e condenação da ré ao pagamento da comissão de corretagem, acrescida de juros e correção monetária, além da multa compensatória (evento 1, DOC1). Citada, a parte ré ofereceu contestação, alegando que a autora não participou ou intermediou a venda em que pretende receber comissão, pois não produziu prova de que tenha passado a proposta à requerida. Argumentou que, de acordo com as conversas por WhatsApp, é possível verificar que o comprador desistiu do negócio por meio da requerida, razão pela qual buscou outra imobiliária para apresentação dos imóveis. Alegou que não foi procurada diretamente pelo comprador, e que a negociação ocorreu por intermédio da imobiliária Família AL. Sustentou que o corretor da autora apresentou diversos imóveis ao comprador, e que a requerida nem ao menos recebeu proposta intermediada pela requerente. Aduziu que, de acordo com as conversas, aparentemente a autora apresentou a unidade 02, e não a 04, a qual foi efetivamente adquirida. Argumentou que, na etapa de aproximação das partes, o corretor não faz jus a o recebimento de comissão, ainda que tenha desembolsado com divulgações na tentativa de captação de clientes, uma vez que o contrato de corretagem é condicionado a um resultado. Reiterou que o negócio foi concluído entre comprador e vendedor por intermédio de outro corretor que efetivou a venda em razão da inércia da autora na mediação com o proprietário, deixando de apresentar a proposta do potencial cliente. Aduziu que o contrato de corretagem foi celebrado na modalidade sem exclusividade, permitindo a intermediação por outras corretoras e a venda direta pelo proprietário. Impugnou documentos, postulou pela improcedência e pela condenação da autora por litigância de má-fé (evento 13, DOC1). Réplica ofertada, em que a parte autora defendeu que comprovou ter captado cliente interessado para aquisição dos imóveis da requerida, muito embora o negócio tenha sido fechado diretamente com a incorporadora. Impugnou as conversas por WhatsApp apresentadas pela ré, tendo em vista que não foram datadas, não havendo como atestar sua veracidade e contemporaneidade com eventos anteriores à compra (evento 17, DOC1). Intimadas a respeito das provas que pretendiam produzir, ambos os litigantes postularam pelo depoimento pessoal da parte contrária e oitiva de testemunhas (evento 23, DOC1 e evento 24, DOC1) Na sentença, a Dra. Regina Aparecida Soares Ferreira julgou improcedentes os pedidos iniciais, nos termos do dispositivo a seguir transcrito: Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão contida nesta ação condenatória ajuizada por PRÍNCIPE IMOVEIS LTDA contra PRAZIA INCORPORAÇÕES LTDA, qualificados. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2°, do Código de Processo Civil (evento 27, DOC1). Irresignada, a autora interpôs apelação cível. Alega, em suas razões, que: (i) conseguiu captar potenciais compradores interessados na unidade 4 do empreendimento, realizando a aproximação com a requerida; (ii) durante as tratativas, o potencial comprador informou que não poderia adquirir a unidade, mencionando que corretora de outra imobiliária estaria auxiliando no distrato de outro negócio; (iii) seu corretor continuou buscando soluções viáveis para concretizar a venda; e (iv) o comprador comunicou que fechou negócio diretamente com a construtora, contato viabilizado em razão dos serviços de intermediação da autora, fazendo jus à comissão de corretagem. Ao final, postulou pelo provimento do recurso e reforma da sentença, para que fossem julgados procedentes os pedidos e condenada a requerida ao pagamento da comissão de corretagem e multa contratual (evento 35, DOC1) Contrarrazões apresentadas (evento 42, DOC1). Este é o relatório. VOTO O recurso merece ser conhecido, porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade. A controvérsia entre as partes está centrada no cumprimento do contrato de intermediação imobiliária celebrado entre as partes, cujo objeto era viabilizar a venda das unidades de nº 02, 04 e 05 do Residencial Modena, localizado na Rua Manoel Wermutt de Moura, nº 750, bairro Floresta, registrado sob a matrícula de n. 60.652 do 2º ORI de Joinville, de propriedade da requerida (evento 1, DOC4 e evento 1, DOC7). A pretensão da autora está fundada em contrato de corretagem, em que o corretor assume a obrigação para obter negócios para a outra parte, fazendo jus ao recebimento da comissão apenas quando atingido o resultado pretendido, mediante aproximação das partes para a efetivação do negócio, consoante dispõem os arts. 722 e 725 do Código Civil: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. [...] Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Argumenta a apelante que aproximou os compradores, Anderson Luis Chagas da Silva Barros e Ana Lívia da Conceição Terra, da construtora, viabilizando a aquisição da unidade n. 04, muito embora o negócio jurídico tenha sido celebrado diretamente com a requerida. Em contrapartida, a ré afirma que a aquisição do imóvel foi intermediada por corretora da Imobiliária Família AL, e que sequer recebeu proposta enviada por meio da autora. A apelante comprovou o contato entre seu corretor Michael e potencial comprador do imóvel, Anderson Luis Chagas da Silva Barros, inclusive realizando visita em uma das unidades (evento 1, DOC8, p. 11-15), havendo, inclusive, registro de visita com avaliação geral positiva do geminado de número 04 (evento 1, DOC5). Ficou evidenciado que o maior obstáculo para conclusão da compra era o desfazimento de negócio imobiliário anterior firmado pelos compradores, mas no dia 15/11/2023, Anderson enviou áudios e mensagens ao corretor, pedindo para realizar visita em imóvel para enviar proposta, mas, nessa data, as conversas não foram juntadas na íntegra (evento 1, DOC8, p. 18-20). O corretor continuou tentando viabilizar uma proposta, inclusive mediante entrega do veículo dos compradores, mas novamente esbarrou-se na pendência do negócio anterior, e a dificuldade em obter a restituição dos valores que pagaram (evento 1, DOC9, p. 1-7). No dia 28/11/2023, Anderson levantou a possibilidade de o vendedor do antigo negócio, Moacir, efetuar o pagamento da quantia a ser restituída diretamente à construtora ré, o que foi seguido de maiores negociações, incluindo pagamento de balão e a possibilidade de assinatura do financiamento em janeiro em razão de aumento de salário do grupo familiar (evento 1, DOC9, p. 10-19). Aparentemente, a negociação foi aceita, pois Anderson informou que Moacir já estava em contato com a requerida (evento 1, DOC9, p. 20). Em seguida, a autora informa ao comprador que tentou negociar com a construtora ré, que afirmou que outra corretora, de nome Adriana, já havia encaminhado proposta. Anderson confirma a conversa com Adriana, mas salienta que não houve proposta, esclarecendo que ela era corretora do imóvel vendido por Moacir, e estava possibilitando negócio entre ele e a ré. Todavia, em 07/12/2023, o comprador afirma que não foi possível acordo, e que ingressaria com ação judicial contra Moacir, oportunidade em que o corretor da autora sugeriu o oferecimento de veículo como entrada, mas em 12/12/2023, Anderson informa que contratou advogada para solucionar essas questões, inclusive aprovação de financiamento bancário ou refinanciamento de veículo, ainda com o objetivo de adquirir o imóvel em questão (evento 1, DOC10, p. 1-12). Há notórias lacunas nas conversas por WhatsApp apresentadas pela autora, em especial entre os dia 15/12/2023 e 20/12/2023, data em que o comprador informou que conseguiu fechar o negócio da unidade 04. Apenas a integralidade das conversas possibilitaria afirmar, com segurança, que a autora cumpriu com a obrigação de mediação, aproximando o comprador e vendedor, especialmente quando consideradas as mensagens finais enviadas por Anderson, que contradizem a tese da autora (evento 1, DOC10): No caso, as mensagens enviadas por Anderson apontam no sentido de que a atuação da autora foi irrelevante para a efetivação do negócio, tendo em vista que o corretor sequer formalizou a proposta na forma pretendida pelos compradores, limitando-se à justificar que não seria aceita pela vendedora. Essa conduta frustrou o negócio jurídico inicialmente pretendido, com o intermédio da autora, dando causa à desistência da compra pelos clientes. Em contrapartida, foi a atuação da outra corretora, Adriana, determinante para a concretização do contrato, tendo em vista que atuou com diligência ao enviar a proposta de acordo com as possibilidades financeiras dos compradores, a qual foi devidamente aceita, revelando que a resistência da autora em realizar o contrato nos mesmos moldes era injustificada. Destaco que não houve substituição do corretor durante a negociação, e sim rompimento do vínculo em razão da atuação omissa da própria autora ao se recusar a formalizar a proposta na forma solicitada pelos compradores, de modo que o resultado obtido só foi possível pela intervenção de terceiros. Com efeito, não basta a aproximação entre comprador e vendedor para configurar o direito à comissão de corretagem, exigindo-se também o efetivo empenho do corretor na concretização do negócio, no sentido de criar vínculo negocial irretratável. Esse é o entendimento do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5038941-34.2024.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador EDUARDO GALLO JR. EMENTA EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO INEFICAZ. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente o pedido de condenação da requerida ao pagamento da comissão de corretagem em razão da venda de unidade imobiliária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o autor tem direito ao recebimento de comissão de corretagem por intermediação de venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O direito ao recebimento de comissão de corretagem não depende apenas da aproximação entre as partes contratantes, mas também do efeito empenho do corretor em efetivar o negócio. 4. No caso, ficou evidenciado que o corretor se recusou a formalizar proposta dos potenciais compradores, frustrando a realização do negócio jurídico. 5. A aquisição da unidade imobiliária ocorreu independentemente da participação da autora, e só foi possível em razão da intermediação de outra profissional, que aceitou enviar proposta de acordo com as condições financeiras dos compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. ________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722 e 725. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP, rel. Min,. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 17.02.2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6ª Câmara de Direito Civil do decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 13 de novembro de 2025. assinado por EDUARDO MATTOS GALLO JUNIOR, Desembargador, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6928688v4 e do código CRC 9915efdb. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): EDUARDO MATTOS GALLO JUNIOR Data e Hora: 13/11/2025, às 18:06:19 5038941-34.2024.8.24.0038 6928688 .V4 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 15:17:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 11/11/2025 A 18/11/2025 Apelação Nº 5038941-34.2024.8.24.0038/SC RELATOR: Desembargador EDUARDO GALLO JR. PRESIDENTE: Desembargador EDUARDO GALLO JR. PROCURADOR(A): ANTENOR CHINATO RIBEIRO Certifico que este processo foi incluído como item 26 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 11/11/2025 às 00:00 e encerrada em 13/11/2025 às 12:32. Certifico que a 6ª Câmara de Direito Civil, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 6ª CÂMARA DE DIREITO CIVIL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador EDUARDO GALLO JR. Votante: Desembargador EDUARDO GALLO JR. Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST Votante: Desembargador JOAO DE NADAL JULIANA DE ALANO SCHEFFER Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 15:17:45. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

Decisão TJSC

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